Actualidad del sector inmobiliario en Estados Unidos
22.04.2022 09:50
Para la mayoría de población en estados unidos, la crisis financiera del 2008 aún es un recuerdo amargo, especialmente para el sector inmobiliario, debido a que este sector económico fue el causante del declive de esa época. En la actualidad y especialmente desde el comienzo de la pandémica del COVID-19, se recuerda este fantasma, haciendo que se tenga una posición latente sobre una crisis nuevamente en este sector.
En este artículo he invitado a un peruano-americano, candidato a una maestría de Finanzas en Harvard, para que nos presente una serie de factores y nos aclare con estadísticas la actualidad del sector de la construcción actual.
David Enciso es un ingeniero Aeroespacial dedicado en la actualidad a los mercados bursátiles, participante en el año 2020 y 2021 de la competencia Global de gestión de portafolios.
¿Cómo afectará esta tendencia a los precios de propiedad de vivienda?
Para poder responder a esta pregunta, necesitamos entender la oferta y la demanda.
La Oficina del Censo de EE. UU. anunció las estadísticas de nuevas construcciones residenciales. Hasta marzo de 2022, se han emitido un total de 1.873.000 permisos de construcción. Los permisos de construcción permiten la construcción de unidades de vivienda de propiedad privada y, según la Oficina del Censo de EE. UU., se ha completado el 69,5 % de la construcción de viviendas.
La introducción de nueva obra de vivienda en el mercado residencial se suma al número total de viviendas disponibles. Esto, a su vez, puede tener una influencia directa en los precios de propiedad. Típicamente ejerciendo una presión hacia abajo en los precios.
También es importante señalar que aún quedan 570.000 viviendas pendientes de construir.
¿Es esta oferta suficiente para satisfacer la demanda?
Al observar los patrones de migración por condado, podemos ver que desde 2019 hasta 2021 ha habido un gran desplazamiento en todo Estados Unidos. Para evitar la propagación de COVID-19, la mayoría de los empleadores permitieron que su fuerza laboral trabajara desde casa hasta el día de hoy. Esto ha provocado un movimiento migratorio a nivel nacional. Las personas se mudaron de áreas de alto costo de vida en busca de más espacio, generalmente fuera de su condado o incluso de las fronteras estatales.
La oferta habitacional no logró satisfacer la nueva demanda migratoria. Además de esto, los compradores de viviendas se beneficiaron de una política monetaria favorable destinada a estimular la actividad económica. A medida que los trabajadores continúen ejerciendo de forma remota y la oferta de viviendas disponibles no pueda satisfacer la demanda, esto prevalecerá una presión alcista sobre los precios de las viviendas.
¿Qué pasa con el costo de vida para quienes no son propietarios de viviendas, como inquilinos o recién graduados?
Los datos de la Oficina del Censo de EE. UU. indican que se están construyendo viviendas unifamiliares en comparación con propiedades multifamiliares. En 2020, la construcción de propiedades multifamiliares disminuyó casi un 40 % con respecto al año anterior.
La construcción de viviendas está aumentando, pero estas nuevas viviendas tienden a ser de mayor tamaño, con más dormitorios y cada vez son más caras.
Por otro lado, la oferta de condominios y casas adosadas es increíblemente limitada debido a las estrictas leyes de zonificación locales y estatales. Esto ha creado viviendas inasequibles para muchos hogares, especialmente en áreas metropolitanas.
¿Por qué no se construye más vivienda tipo multifamiliar?
Las comunidades estatales y locales han restringido la construcción de viviendas multifamiliares y han optado por el desarrollo de viviendas unifamiliares. Muchas veces facilitando el desarrollo de grandes edificios de apartamentos en su lugar.
Este es un problema porque la vivienda en los EE. UU. depende principalmente del mercado privado para producir nuevas viviendas.
Los desarrolladores deben estar motivados financieramente para construir nuevas unidades. Algunos de los impedimentos comunes son los altos costos de la tierra, las regulaciones de zonificación, los procesos de desarrollo prolongados, la infraestructura, los requisitos de estacionamiento, etc. Estas barreras hacen que la construcción nueva para unidades multifamiliares sea muy complicada.
La oferta de viviendas de EE. UU. podría beneficiarse significativamente al agregar nuevas construcciones de lo siguiente: dúplex, cuádruple, edificio con patio, casas adosadas, tríplex y unidades para vivir y trabajar.
En mi opinión, luego de analizar estos datos, y los porcentajes actuales de sobre la venta de vivienda, así como el inventario disponible, cada vez más bajo causado por las pocas políticas flexibles que no estimulan a que el sector privado construya más.
Considero que el sector inmobiliario está en un punto donde existen pocas políticas que incentiven la construcción y diversificación de viviendas que estimulen tanto la oferta como la demanda.
Mientras estos sigan siendo una constante, seguiremos observando valores de casas más altos, especialmente en zonas donde se está presentando migración extranjera, provocando así también un incremento de las rentas, hasta un punto donde el mercado por su naturaleza buscara un ajuste en los valores, provocando un retroceso en los valores.
Es prematuro hablar sobre si se vivirá lo mismo que en el 2008, y solo o sabremos en el momento que estemos inmersos en esta situación, nadie conoce el futuro, pero si se pueden evaluar múltiples mediciones en este sector, que nos pueden alertar y dar la oportunidad de tomar acciones para no vernos tan afectados.
[1] The US Census Bureau. Quarterly Residential Vacancies and Homeownership, Q4 2021.
[2] The US Census Bureau. Monthly New Residential Construction, March 2022.
[3] US Department of Housing and Urban Development. New Housing in High-Productivity Metropolitan Areas: Encouraging Production.
