¿Está España viviendo otra peligrosa burbuja inmobiliaria? Por Investing.com
14.08.2024 13:35
Investing.com – «No acaparó los titulares, pero en el primer trimestre de 2024 los precios de las propiedades residenciales españolas superaron su pico de la burbuja de 2007 para alcanzar un nuevo máximo histórico. Este aumento récord de los precios de las propiedades españolas es aún más notable porque tuvo lugar a pesar del aumento más pronunciado de los tipos de interés en la historia de la eurozona».
Así de rotundo se muestra Gavekal Research en su informe ‘Precios récord de la vivienda en España’.
Desde el tercer trimestre de 2022, cuando el Banco Central Europeo comenzó a subir los tipos a corto plazo, los precios de la vivienda francesa han caído un -6,7%, mientras que los precios alemanes
han bajado un -12,9%. Sin embargo, en el mismo tiempo, los precios de las propiedades españolas han subido un 6,5%. Entonces, ¿España está experimentando otra peligrosa burbuja inmobiliaria?
La respuesta es «no», dice Gavekal Research en su informe. «Aunque los precios de la vivienda han subido un 60% desde su mínimo posterior a la crisis en términos nominales, ajustados a la inflación, el aumento ha sido más modesto, con precios en términos reales muy por debajo de su pico de 2007. Además, a diferencia de la burbuja de principios de los años 2000 alimentada por el crédito, el reciente aumento de los precios inmobiliarios españoles se ha producido sin ningún aumento del apalancamiento de los hogares», apunta el estudio.
En primer lugar, la diferencia entre las ganancias nominales y reales. En los siete años anteriores al máximo de 2007, los precios inmobiliarios españoles aumentaron a una tasa anual media del
13% en términos nominales. En los últimos siete años, han aumentado un 5,1% anual.
En términos reales, la diferencia es aún más pronunciada. En el período previo a 2007, los precios reales aumentaron una media del 9,5% anual. En los últimos siete años, han subido sólo un 2,3% anual. Y aunque los precios en términos nominales están ahora un 1,5% por encima de su máximo de 2007, en términos reales siguen estando un -26,2% por debajo de su máximo de 2007. Visto en estos términos, el mercado inmobiliario español no parece especialmente burbujeante hoy en día.
En segundo lugar, el apalancamiento. En la década de 2000, los hogares españoles se endeudaron como locos cuando la introducción del euro provocó un colapso de los tipos de interés de la economía española. Del 64% de la renta disponible de los hogares a finales de 1999, la deuda de los hogares aumentó al 133% a finales de 2007.
Desde entonces, los hogares españoles se han desapalancado, reduciendo la deuda entre 2008 y 2016, y más recientemente disfrutando de un vigoroso aumento de la renta disponible. Como resultado, su ratio deuda/renta ha caído del 133% en 2007 al 72,2% en el primer trimestre de 2024, el más bajo desde 2001 y muy por debajo de la media de la eurozona del 86,9%.
«¿Qué ha impulsado el aumento de los precios inmobiliarios en España? La respuesta es una combinación de una oferta limitada y una demanda sólida. La construcción española se ha mantenido en general deprimida desde los shocks de la crisis del crédito y la crisis del euro. Entre 2013 y 2023, la emisión de nuevos permisos de construcción fue inferior al 25% del nivel entre 2000 y 2007», señala Gavekal Research en su informe.
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